JDL GROUP 嘉德集团

多伦多唯一一家提供整套安居服务的综合性企业。十余年来,我们着力于打造地产界的非凡之旅,

服务了千万客户,为他们构建了梦想家园。您对美好生活的追求,就是我们努力的方向。

电话:905-731-2266                地址:Suite 105/106, 95 Mural St. Richmond Hill, ON L4B3G2 

2008屋价下降了1.5%

在多伦多市政府开始徵收土地转让税后将近一年﹐本国著名的保守智库豪维学会(C.D. Howe Institute)进行的一项研究认为﹐这个新开的税种﹐造成多伦多市独立屋的销售总量减少了16%﹐并导致屋价下降了1.5%﹐售价的平均下降额是6,400元。 此项研究报告的3位撰写人﹐除了1人是该机构的政策分析专家外﹐其他2人均是多伦多大学经济系的教授。

 
上传: 李丁

多伦多热门地区房价究竟降了多少

各种媒体上对加拿大的房地产市场众说纷纭,那么作为第一线的工作人员,地产经纪应该最清楚发生了什么,李丁觉得有必要研究一下对中国人影响较大的几个区,这关系到我们身边每个人的切身利益,作为地产经纪应该有清醒地认识,从而能更好的帮助普通消费者。

1.  我们先看特鲁多中学学区(Kennedy/16th Ave。)的情况

过去90天的统计:(20081013-2009111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 8 $557,575 $569,350 n / a $450,000 $689,000
Original Price 8 $580,075 $598,450 n / a $450,000 $729,000
Sold Price 8 $540,600 $557,500 n / a $445,000 $660,000
% List 8 97 97 97 95 99
Taxes 7 $4,697 $4,472 n / a $3,989.83 $5,653.11
Bedrooms 8 4 4 4 4 4
Washrooms 8 4.1 4 n / a 3 5
Days On Market 8 53 31 n / a 6 211

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 8
District N11 8
Municipality Markham 8
Last Status Sld 8
Type Detached 8
Style 2-Storey 7
3-Storey 1

去年同期的情况:(20071013-2008111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 12 $543,759 $534,350 $539,900 $429,000 $775,000
Original Price 12 $549,859 $534,350 $539,900 $429,000 $799,000
Sold Price 12 $531,400 $519,000 n / a $419,800 $760,000
% List 12 97.67 98 98 96 100
Taxes 11 $4,458 $4,600 n / a $3,586 $5,200
Bedrooms 12 4.1 4 4 4 5
Washrooms 12 3.7 3.5 3 3 5
Days On Market 12 34 29 n / a 7 93

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 12
District N11 12
Municipality Markham 12
Last Status Sld 12
Type Detached 12
Style 2-Storey 11
3-Storey 1

今年有8间售出,均价$540,600, 砍价幅度:97%, 平均在市场上的天数:53

去年有12间售出,均价$531,400, 砍价幅度:98%, 平均在市场上的天数:34

均价上升:$9200

2.  我们再看Bayview中学学区(Bayview/Major Mackenzie):

  1. Major Mackenzie以北:

过去90天的统计:(20081013-2009111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 9 $525,189 $499,000 n / a $465,000 $658,000
Original Price 9 $532,300 $499,900 n / a $465,000 $658,000
Sold Price 9 $496,667 $479,000 n / a $425,000 $590,000
% List 9 94.78 95 n / a 90 98
Taxes 9 $4,712 $4,380 n / a $3,878.73 5587.9
Bedrooms 9 4.3 4 4 4 5
Washrooms 9 4.1 4 3 3 6
Days On Market 9 50 23 23 16 131

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 9
District N04 9
Municipality Richmond Hill 9
Last Status Sld 9
Type Detached 9
Style 2 1/2 Storey 1
2-Storey 8

去年同期的情况:(20071013-2008111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 25 $550,308 $539,900 $569,000 $459,900 $699,900
Original Price 25 $552,348 $539,900 n / a $459,900 $699,900
Sold Price 25 $538,020 $530,000 n / a $450,000 $660,000
% List 25 97.92 98 n / a 94 108
Taxes 23 $4,537 $4,462 n / a $3,935.46 $5,229.64
Bedrooms 25 4.1 4 4 4 5
Washrooms 25 4 4 4 3 5
Days On Market 25 29 27 n / a 1 117

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 25
District N04 25
Municipality Richmond Hill 25
Last Status Sld 25
Type Detached 25
Style 2-Storey 25

今年有9间售出,均价$496,667, 砍价幅度:95%, 平均在市场上的天数:50

去年有25间售出,均价$538,020, 砍价幅度:98%, 平均在市场上的天数:29

均价下降:$41,353

2)富豪山庄(Bayview Hill

过去90天的统计:(20081013-2009111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 9 $868,877 $899,000 n / a $549,000 $1,399,000
Original Price 9 $872,744 $899,000 n / a $558,800 $1,399,000
Sold Price 9 $799,322 $820,000 $650,000 $499,900 $1,240,000
% List 9 92.22 91 96 88 96
Taxes 8 $7,253 $6,958 n / a $5,206.47 $10,694.66
Bedrooms 9 4.4 4 4 4 5
Washrooms 9 5.2 5 n / a 4 7
Days On Market 9 44 42 n / a 5 95

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 9
District N03 9
Municipality Richmond Hill 9
Last Status Sld 9
Type Detached 9
Style 2 1/2 Storey 1
2-Storey 8

去年同期的情况:(20071013-2008111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 35 $897,400 $818,800 n / a $462,300 $2,380,000
Original Price 35 $901,606 $815,000 $799,000 $462,300 $2,380,000
Sold Price 35 $865,544 $814,000 $930,000 $452,500 $2,180,000
% List 35 97 97 98 90 109
Taxes 32 $6,938 $6,678 n / a $4,032.24 $15,821.95
Bedrooms 35 4.3 4 4 4 5
Washrooms 35 5.2 5 5 3 9
Days On Market 34 49 34.5 26 2 169

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 35
District N03 35
Municipality Richmond Hill 35
Last Status Sld 35
Type Detached 35
Style 2-Storey 35

今年有9间售出,均价$799,322, 砍价幅度:91%, 平均在市场上的天数:44

去年有35间售出,均价$865,544, 砍价幅度:97%, 平均在市场上的天数:49

均价下降:$66,222

3. 我们再看Unionville中学学区(Warden/Hwy 7):

过去90天的统计:(20081013-2009111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 17 $669,718 $675,000 n / a $499,000 $859,000
Original Price 17 $698,041 $699,900 n / a $529,900 $859,000
Sold Price 17 $635,324 $626,000 $620,000 $482,500 $840,000
% List 17 95.06 96 n / a 87 100
Taxes 17 $5,115 $5,200 $5,200 $4,178.51 5877.6
Bedrooms 17 4.1 4 4 4 5
Washrooms 17 3.9 4 4 3 5
Days On Market 17 56 63 35 11 106

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 17
District N11 17
Municipality Markham 17
Last Status Sld 17
Type Detached 17
Style 2-Storey 16
Backsplit 5 1

去年同期的情况:(20071013-2008111日)

Statistics

Field Count Mean (Average) Median Mode Low High
List Price 31 $667,213 $625,000 n / a $450,000 $1,650,000
Original Price 31 $671,596 $625,000 $699,000 $450,000 $1,650,000
Sold Price 31 $650,055 $630,000 n / a $490,000 $1,455,000
% List 31 98.19 97 97 88 115
Taxes 30 $4,860 $4,745 n / a $3,755.13 $8,800
Bedrooms 31 4.2 4 4 4 5
Washrooms 31 4.1 4 3 3 8
Days On Market 31 26 17 10 1 137

(Calculations are performed excluding zero-values)

Counts

Field Value Count
Area North TREB Districts 31
District N11 31
Municipality Markham 31
Last Status Sld 31
Type Detached 31
Style 2-Storey 30
Backsplit 4 1

今年有17间售出,均价$635,324, 砍价幅度:96%, 平均在市场上的天数:56

去年有35间售出,均价$650,055, 砍价幅度:97%, 平均在市场上的天数:26

均价下降:$14,731

未完待续。

如有垂询, 请电:地产经纪:李丁Li Ding

Cell No. 416-648 3678

e-mail: dingdingli@rogers.com

网址:www.dingdingli.com

 
上传: 李丁
 

多伦多房地产市场4月市场观察

大多地区新公寓销售量再创新纪录

建筑业和土地开发协会(Building Industry and Land Development Association )于近日发布的报告指出,最新数据表明大多伦多地区的新公寓销售量突破2000个单位大关,达到了2202个单位。

作为建筑业和土地开发协会(BILD)权威的市场信息来源,RealNet Canada Inc指出这个2月份的新公寓销售量创造了一个记录,超出去年同期36个百分点。在此之前,2002年的2月份1774套的新公寓销售量是最佳记录,今年的2月份的销售量不仅一举打破了这个记录,还远远超出了26个百分点。RealNet Canada Inc还指出新公寓的销售量占了2月份大多伦多地区总房屋销售量的61%。

依据RealNet Canada Inc给出的数据显示,2月份大多伦多地区完成的2202宗新公寓交易中,1728宗交易发生在多伦多,比去年同期的1384套的交易量超出了24.9%。大多伦多地区新公寓销售量涨幅最大的地区是约克区(York),一共完成交易353套,涨幅达到209.6%。

数据还显示,2月份大多伦多地区完成低层住宅销售量1400套,比去年同期下降了19.3%。作为公寓销售量下跌唯一的区域,皮尔区(Peel)在低层住宅销售量却是唯一上升的区域,一共完成低层住宅销售425套,涨幅5.7%。

 

多重因素,造就Condo市场繁荣 

面对如此强劲的销售势头,建筑业和土地开发协会(BILD)的主席兼首席执行官Stephen Dupuis分析道:“推动2月份新公寓销售量攀至高峰的原因有几点:普遍回暖的经济大环境、持续的低利率以及相对于低层住宅来说高层住宅的房屋负担较低。当然公寓楼越来越舒适完善的房型设计和配套设施也是公寓楼备受买家青睐的一大原因。”

2010年下半年后更见到一种趋势,即许多原本居住3000呎或4000呎大房屋的民众,因家中孩子已长大成人,家庭迈入空巢期而有意换小屋,因此大多地区,大小约在1600呎的复合式公寓、镇屋,甚至储存间(locker)均极为抢手。

这也是许多建商近来大量兴建推出复合式公寓、镇屋的原因,这些单位尺寸通常在1700呎以内,都位于地铁沿线等交通便利、生活机能佳,以及学区好的地区。

对于一些楼花投资者来说,看准楼盘目标,支付15%的首付款,几年之后获得100%的回报并不是可望而不可求。同时,眼下多伦多Condo房价相比较国际上一些大都市,比如纽约、巴黎、伦敦、香港来说,仍然是处于一个比较低的水平,升值潜力大,这就为投资者将来获得的投资回报打下了坚实的价格基础。

在此同时,有意购买4至5房大屋的民众,也可趁购买大屋的好时机进场,整体而言,2011年仍算是大多地区房市乐观的一年。

CMHC表示楼市泡沫隐忧纾缓

超低利率可能会引发楼市泡沫化,是目前楼市的隐忧;但加国的楼市似乎已回復到可持续发展水平,或可纾缓这忧虑情绪。加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)透露,经季节调整后的按年新屋动工量在2月上升6.5%至181,900间,1月是170,600间。这数字比预测为高,但仍低于1年前的数字。

加拿大统计局发表报告,指出住宅建筑批则以价值计,轻微下跌0.9%,但若以单位计上升2%,从这数据可知,分析员所说的令楼市大上大 落的一股力量还未有迹象出现。满银资本市场(BMO Capital Markets) 经济师卡维奇 (Robert Kavcic) 称:“加拿大的住宅动工量似乎已趋稳定,而且与人口需求配合。以2011年全年的179,000个单位的动工量,与过去6个月的数量相等,因此不算多。”

经济师预期楼市在2008-09年的衰退过后出现升浪,但这升浪会因为需求饱和,及利率在2010年中上扬而放缓。不过,由于復甦之势弱,加拿大央行不得不将利率维持在低水平,但低利率也令人担心新屋买家可能会负担太多债务,以至无力负担。

今年初,财长费拉逖在两年内三度收紧按揭条款,希望泡沫不致出现。过去几个月的市场数据可知政府的警告及策略已收效。

CMHC表示,2月的新屋动工量上升主因是安省及草原省份的多单位住宅建筑活动上升。

经季节调整后的市区新屋动工量按年在2月上升9.4%至161,000间。市区多住宅新屋动工量在2月升14.5%至94, 900间,而市区的新屋动工量升3%至66, 100间。

 
上传: 李丁
 

避免房产市场崩溃 加国联邦贷款政策紧缩

为防止类似美国房产市场的崩溃,联邦政府将不再保证40年或零首付按揭贷款,这将有利于加拿大房地产市场的进一步降温。
政府在周三的公告中表示,政府支持抵押贷款须最低预付5%,分期付款的年限最多35年,而且借款人也需要一个指定的最低信贷评分。
联邦财政部发言人表示,这项新政策标志着政府在采取有力负责的措施确保加拿大房屋市场的稳定,避免如美国房市那样泡沫发展。
所有联邦规管下放的抵押贷款预付低于20%必须办理保险。政府支持所有保险,无论是通过加拿大抵押贷款,住房公司或是如 Genworth Financial 等的私人保险皆可。
大不列颠哥伦比亚大学 Sauder 商学院的城市经济学和房地产中心教授 Tsur Somerville 评价说,这一新规定将使大多数低余首付的抵押贷款受到影响。卑诗省已冷却的房屋市场也将会受到抑制。他解释说,“大量的首次买房者会选择40年分期付款,如果强迫他们35年完成付款,如果房价不变他们将担负不起这样的贷款”。 他还表示,种种迹象表明,房屋市场已经趋于放缓,这一政策无疑会给房价的上涨增加很大压力。
高级抵押贷款顾问 Feisal Panjwani 与 Cloverdale 的因维斯估计有85%-90%的加拿大首次购房者选择40年分期。
他还表示,大部分购房者可以接受缩短期限。与选择40年期限和低预付金相反,他们会更灵活,尽管一开始要支付的多,但达到一定数量后就容易了。因此说短分期偿还的期限不会产生大的影响,但“零首付”颇受买房者欢迎,取消“零首付”将对市场影响很大。
加拿大抵押贷款协会的墨菲还表示,这是一重大新闻,这一政策将会在各省产生影响,但在卑诗省的低陆平原区 (Lower Mainland)将影响更大,因为那里的房价最高,抵押贷款最多。新规定将于2008年10月15日生效,以使现有的抵押贷款届时期满。

 
上传: 李丁
 

大多地铁扩延工程动工 耗资约26亿元

【多伦多在线】据世界日报讯,大多伦多地区民众期待已久的大学街暨士班丹拿地铁线(University-Spadina line)延伸至旺市(Vaughan)工程,昨天终于动工。
该地铁延长工程的大致走向,是从唐士维站(Downsview)向西北方向伸出,经基尔(Keele)街抵达拥有6万5000名师生员工的约克大学,然后向西北穿越史蒂尔斯路(Steeles)进入约克郡(York Region)境内,再沿著简街(Jane)一路北上,直至旺市市政中心(Vaughan Town Centre),共设8个新站,延伸的总长度约为8.6公里。
建筑工人昨天开始迁移约克大学内的一段下水道,为未来的地铁隧道廓清障碍。
这项地铁扩延工程耗资约26亿元,预期可在2014年底至2015年初完工。通常这种规模的工程都由联邦、安省和市级政府各分担三分之一经费,但安省政府说,此次应由多伦多市政府和约克郡政府出资部分也是省政府承担。麦坚迪省长表示,安省政府与联邦政府有关地铁线延长工程财务安排的谈判接近完成,最早可在本周公布。
麦坚迪又称,大学街暨士班丹拿地铁线延长工程只是大多伦多地区众多大众捷运工程之一,因为该工程规模庞大,才吸引了公众的注意力,实际上正在进行和即将开工的捷运工程很多。
省长所指的「很多大众捷运工程」,包括多伦多东部士嘉堡(Scarborough)地区三项新的多伦多公车局(TTC)和GO交通网络升级工程。如多伦多公车局(TTC)已计画将其「轻铁系统」(Rapid Transit system),从麦高文站(MaCowan)延伸到雪柏大道(Sheppard)。
与此同时,按照初步规画,目前终点为芬治街(Finch)的央街地铁线(Yonge Line)将向北延伸到史蒂尔斯路,进入约克郡。
央街线未来的终点站,可能是列治文山中心(Richmond Hill Centre)的 VIVA 公车终点站(Terminal of VIVA),亦即位于央街与七号公路(Yonge St. and Highway 7)的交界处。

 
上传: 李丁

阅读大萧条历史,劝君别过度恐慌

我们已从金融海啸,走向经济恐慌,而且是过度的恐慌。这恐怕是人性的定律,危机来临前浑然不觉;以致危机发生那片刻,立即转为发狂式的恐慌。
  这便是我们经历的一周。华尔街先破万点,其实不过差个45点,来到9955点;但全球各大报标题都以“破万点”形容,好似华尔街已然崩溃。于是欧洲、全球信心皆毁,疯狂卖压,星期四华尔街再狂泻六百多点;金融海啸以乘数的力量击毙全球经济;这其中当然包含太大的非理性心理层次。聪明且冷静的你,在全球恐慌时期,需要的是“笑傲江湖”、“冷看危机”的人生态度。
  奢侈华尔街跌谷底
  文章说,曾经奢华奔放的华尔街跌入谷底,王文华在我的广播节目中开玩笑,此次无人跳楼,恐怕只因现代摩天大楼变更设计,窗户打不开,华尔街已无楼可跳。10月10日那一天,我到竹子湖山间买一把野姜花,天微雨,白色的花蕊即使只绽放数日,其清香已足述一棵植物拥有的美丽故事。缕缕白烟自小油坑火山口飘出,浮游白烟逆势而上,与即将落雨的云朵结成一块儿。不算壮丽的山景,当日因着假日,却已至少容纳上千台北人一日的愉悦时光。背着小包,他们踏青寻幽,把烦恼的世间之事,丢在山脚下。
  诗人说,时间是一条长河。看得开的人把时局当成蜿蜒的河岸,看不开的人总把前头川流想像为溺顶的恐惧前兆。半年前,我在相同的专栏即预言此次经济衰退直比1929年大萧条,我不好意思指出当时多少经济学家仍只将次贷看成1973年石油危机,或1987年黑色星期一。这是阅读历史的乐趣,初始你看得比别人悲观,终极你知道一切都会过去。
  1929年大萧条后,的确有些数字相当惊人,全球资本主义世界工业生产下降40%,1932年美国工业总产值只及大萧条前的53.8%,德国最糟,全国钢铁产量倒退35年。国际贸易锐减,全球工业国失业总人数为5000万人,各国货币纷纷贬值。于是世界从华尔街崩盘,走向恐慌,再走向大萧条。
  文章说,德国、日本、义大利因此掀起了法西斯统治,三国分别以发动侵略战争,寻找出路。掌控德国银行体系的犹太人,成了代罪羔羊,被送入集中营;而1931年日本大举入侵东北,开始了日本对中国全面的战火屠杀。美国人往往把大萧条形容为“世界末日”,但真正末日的并非搞垮全球的美国人或华尔街投机客,而是与华尔街毫无牵连的德国犹太与中国东北人。华尔街跳楼后不到10年,1938年起,他们横尸百万,遍野欧亚土地,二次大战启动,竟也终结了大萧条停滞的经济。
  大萧条时期也不是什么都萧条,最有名的例子一为戏院崛起,另一为塑胶的发展应用。大量失业的低迷年代,灰色的美国城镇造起一家又一家如梦中皇宫的电影院。戏票实在太便宜,又可换得完全脱离现状的虚拟世界,此时美国人什么都没有,最多的就是时间。社会学家发现,那是美国家庭关系最和乐的年代,老小两辈夫妻携手,共同从事不怎么花钱的休闲活动。
  而1929年至1932年,服装时尚产业也历经摧枯拉朽的阶段。世界各地从日本到爱尔兰,从瑞典到纽西兰,从加拿大到阿根廷到埃及,全都掀起大动乱,谁买衣裳呢?大萧条不到三年,巴黎最著名的时尚小姐CoCo Chanel决定跨出第一个试探的步伐,她知道富豪们口袋里还有钱,只是太害怕了不敢花钱;于是跨足珠宝设计领域,在她的巧手中,珠宝不只是一颗钻石,它成了一门时尚表演,Chanel为曾经美好年代的巴黎,又带来了另一波新热潮,直至德国入侵才结束。
  播足赛收音机大卖
  大萧条第三个快乐产物为足球。1930年第一届世界杯揭幕,乌拉圭夺魁,透过刚刚发明的收音机,比赛紧张过程传播全世界,当年收音机大卖,使家电厂商成了大萧条中科技新贵。阅读过往历史,劝君别跟着他人过度恐慌。每一个经济都有它的循环,至少我们这一代,战乱不会重现,屠杀不致降临我们的土地。所谓经济正同一株野姜花,花开花谢,只要它仍深植土中,终有再绽放的一天。

 
上传: 李丁