果然牛年牛市，开年后，多伦多楼花，个个爆款,套套售罄，势如破竹。但人潮汹涌前，咱也要谨慎行事。在此，嘉德客服强势提醒买楼花前务必确定两个关键问题，要不事后“炒楼花”设想落空，开发费无端多出一大笔，可就有苦难言啦。

1. 关于转让（Assign）房子的规定

很多人买楼花，想的是利用高杠杆，过户前转让楼花，博取升值利润。那下面这条务必认真确认。

准备签署合同前，我们最需要注意的是：开发商是否允许买家在交房之前转卖楼花？如果允许，那么什么时候我们可以转卖？因为允许转让的时间越长，你更掌握主动。一般，开发商会在合同里写明，他自己卖出90%-95%房子之后，才允许买家转卖楼花。另外，转卖的时候会有个转让费（Assignment Fee），签字之前最好和开发商确认转让费用。因为这都是你届时专卖的成本。

2. 关于开发费（Development Levy Charge）的规定

先解释下Development Levy Charge的概念：建筑商建楼，政府需要配合新的小区来修路，改善图书馆和公园，加大警力，配备医疗和师资力量，还要给新楼通水、电、煤气，布管道等等。这些费用，政府是要追加在开发商身上的。开发商也会把费用转到大楼的终端用户——买家身上。

问题是，这些费用，是否都会被开发商砸在买家头上？开发费如果上涨，那么这个开销是否也会被开发商砸到买家头上？一定要向开放商要Development Levy Cap文件！这所谓的Cap，就是开发商可以在买家身上追加开发费用的最大限额。很多开发商会在付款计划上会注明，有些会主动在合同上写明。但是，也有不少开发商故意不写明这个费用。遇到这种情况时，买家一定得主动去咨询、讨要！！！这也是你收房时必须支出的成本。

好啦，是不是发现开发商也是心机Gril啊，处处有陷阱。所以，买房找专业靠谱的经纪很重要，起码赞的指导坑有哪些，坑在哪儿，如何避免踩坑。放心，通过嘉德置业买房，开发商的陷阱，都为你诠释明白，保护最大利益。

一日嘉德客人，一直嘉德朋友，以诚相待，专业服务。

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很多买家在楼花临近交房前时常会受到一封来自于开发商的邮件。主要内容是，恭喜你快喜提新居了，提醒您要转让或者出租都要通过一家指定的机构办理……

很多投资的业主一看邮件懵了。一来，人在国内，语言不通，时间不同。这要指定机构办理，如何沟通细节，是个问题。二来，开发商指定机构转让，出租，价格是否公允？值得商榷。嘉德置业帮你买的楼花，是否还可以帮您善后处理交房后的所有事宜呢？且听分解：

1.开发商指定机构的真实意图？

邮件中的Harlowe是某开发商投资的一家地产代理公司，主要职能是介入开发商的楼盘在产权交割前的地产交易生意，比如转让和放租，也就是说开发商希望通过该公司，获取楼花销售后的部分收益。也正因此，Harlowe公司代理出租的租金价格偏低，且他们不管出租前的准备工作和出租后的租客管理各类事项。根据以往经验，通过开发商指定公司放租，随后的续租和租约解除手续比较繁琐，业主无法掌控，比较被动。尤其针对咱们投资的国内朋友，第三方公司不协助你出租前的各项准备和出租后的各类维修跟踪及物业沟通，损失的不仅是较低的租金收益，而是颠倒时差，语言无力，鞭长莫及的无限期繁琐事项。

2.交房后转让和出租必须找他吗？

根据实操经验，核查合同和确认邮件中的排他内容，一般转让须找开发商指定的第三方公司。但出租则不是。原因是，转让阶段，房子所有权还是开发商的，他有权规定强制指定合作机构。但待交房后出租，则业主拥有主动权。所以，如果合同不是明确包租，出租则可以自由选择合作经纪。由我们嘉德协助买入的楼花，则建议仍由我们代理出租。优势及原因有三：

3. 嘉德代为打理出租有何优势?

一方面，全流程，一条龙服务，您更放心。首先全程协助您出租前各项准备（窗帘安装，水电户口申请，租客保险，以及租金支票交接等等）；出租中租客资质审查(严格把关审查信用评分及财务实力，这点至关重要)；出租后日常维修管理及税务（日常维修与物管协调，和协助您完成租金税务申报，和日后的HST退税）这些方面，开发商指定的第三方机构怕是无暇顾及。

另一方面，嘉德庞大的销售和放租渠道，放租的速度和难度都很小，能帮您争取最理想的租金价格。因为帮您买房，为您赚钱，是我们共同目标。

最重要的是，自几年前年帮您置业该楼盘以来，我们彼此是熟知，互相了解，彼此信任，好沟通，有问题，也更好处理。

额外优质服务，不收取任何费用。出租前后事情非常琐碎，比较费神，嘉德客服部会代你处理所有事情。因为您房子是嘉德买的，所以我们会提供自始至终的服务，且不因提供附加值服务而收取除正常佣金之外的任何费用。

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疫情影响方方面面，多伦多楼花交割，也概莫能外。因为施工受阻，开发商一再推迟Firm Occupancy Date。根据Tarion政策，再确认Firm Occupancy Date之后，再推迟的话，业主可以在Tarion申请延迟交房赔付申请索赔。除延迟交房赔付外，还可实事求是，申请因延迟交房导致的其他费用支出，如搬家，储存等。

但是，延迟申请什么时候申请，需要什么资料，又什么时候赔款到账呢？嘉德客服协助客户多次赔付申请，并顺利赔付到账。现将经验与君共享！

1.申请时间：在Firm Occuypancy之后，注册Tarion，在线填写“Delayed Closing/ Occupancy Claim Form”。

2.所需资料: Tarion Certificate，这个在PDI 验房之后，开发商会给你。所有提及Firm Occupancy Date日期以及明确推迟展期的所有邮件，均作为附件逐一上传。

3.费用计算：计算从第一封Firm Occupancy Date邮件中明确的交房日子到实际交房日期之间的天数。每日$150，最多$7500，也就意味着延迟交付超过60天，也只能按60天计算。

4.注意区别：请一定确认是Firm Occupancy Date确定交房日的起算，不是First / Final Tentative Date 预计交房日哈。

5.注意细节：在线申请赔付后，会受到Tarion确认的申报单，建议及时将次邮件转发开发商，并告知已申请赔付。有理有据，有章法，为后期索赔提供依据。

6. 赔付到账时间：按照Tarion要求，一般在最后Firm Occupancy Date在10天内要赔付到账，但实操有出入。一般开发商会在Final Closing产权过户之前赔付，且大都以Credit的方式计入过户环节的资金抵扣。若到过户环节，仍未赔付，建议提醒自己的律师申辩，并致电Tarion申诉。

嘉德客服不仅：协助您买房卖房，帮助您与开发商沟通所有细节，帮你注册Tarion，开通水电气，看管物业，更是会为您关心交房时效，延迟赔付……方方面面，点点滴滴！嘉德客服，从不让您失望！

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多伦多偶有开发商在出售公寓楼花时，常有包租条款。业主都很高兴，因为投资的公寓不用担心出租了。殊不知后期自己账单上，除了每个月要扣的Condo Fee之外，还有一笔近百元的Property Management Fee。一年下来，又快小半个月房租了，这是什么钱？不就是物业管理费吗？ Property Management Fee 又是个啥呢？

很多业主因此很是疑惑，也深感受伤，但咱嘉德的客人，我们早就为其答疑解惑，不存在这些伤害啦！且听嘉德客服为你一一详解如下：

一.两者区别：用途不同

理论上，公寓管理包括“大厦管理”和“物业管理”。

大厦管理:管理大厦日常所有行政及财务事务，处理业主及租户，大小维修工程招标，联络外包合约服务等。日常所见的保安，清洁，愿意，铲雪等，大多均是与大厦管理不直接相关的外包公司业务。对一般Condo而言，这些大厦管理服务费已经Condo Fee里了。

Condo Fee，是公寓公司收取的公寓费，负责大楼公共区域的开销。应该叫做“公共费用”，即Common  Expense，主要指大厦的维修、保险、和储备基金等公共费用。Condo Fee是共管物业和业主之间的协议，收费按照物业单位的大小而定。

Property Management Fee物业管理费：大多指业主个人和管理公司之间的协议。比如物业管理公司代房东出租，管理物业，并收取物业管理费 Property Management Fee。这和Condo费是两回事，应予以区分。其次，如果你的公寓是开发商包租，那就意味这，你不仅需要支付惯常的大厦管理的公共费用及Condo Fee,还需要支付开发商与第三方公司合作的代你打理物业的Property Management Fee。

二. 明确华人俗称的“管理费”包含两层意思

在中国，出租是房东自己委托经纪，自己打理出租事宜，所以俗称的物管费其实是“大厦管理费”。

三．认真解读合同，找靠谱律师，谨慎行事

建议在签署包租购房合同时，仔细研读合同，必要时请靠谱律师帮助审核。明确包租约束条件，操作细节，免物业费优惠条款，那些责任是大厦的，哪些是租客/业主的等。切莫因“售后包租”冲昏头脑，而后哀其不幸！

当你了解完这些知识，是不是感觉很受用？嘉德客服从来为你着想，先你之忧而忧！无论是找嘉德买房，卖方，出租，嘉德客服都从一而终，始终为你！

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